Quando acreditamos ter internalizado o fato de que tudo na Suíça é altamente regulado e de que cada Cantão é quase um país à parte, surge algo que nos surpreende. Março é um exemplo desse fenômeno, já que o dia 31/03 é uma das datas oficiais permitidas para rescisão de contratos de locação de imóveis em muitos cantões.

Embora muitos contratos de aluguel especifiquem as datas permitidas para rescisão, há contratos em que isso não é especificado. Nesses casos, aplicam-se as datas estabelecidas pelo cantão. Em Zurique, por exemplo, essas datas são 31 de março e 31 de outubro de cada ano. Portanto, se o contrato de aluguel não especificar explicitamente as datas possíveis para rescisão do contrato, este só poderá ser rescindido “normalmente” em uma dessas duas datas, e geralmente mediante um aviso prévio de três meses.

Em termos simples, “normalmente” significa que o contrato pode ser rescindido sem um motivo específico. O oposto seria a rescisão “extraordinária”, que ocorre foras das datas estipuladas e é possível quando, por exemplo, o inquilino atual encontra um novo inquilino que seja qualificado para assumir o contrato.

O mercado imobiliário suíço

Com dois terços do país ocupado pelos alpes, uma economia atrativa e uma população que cresce em media 0,5% ao ano, encontrar um bom lugar ao sol para se viver na Suíca é não raro uma tarefa hercúlea. Os números são quase tão duros quanto a realidade: em setembro de 2025 apenas 1% dos imóveis na Suíca – cerca de 48.000 – estavam disponíveis, segundo o Departamento Federal de Estatística (BFS).

Os números locais são ainda mais dramáticos: Genebra lidera a escassez com apenas 0,34% de apartamentos vagos, seguida por Zug com 0,42% e Zurique com 0,48%. Por hora, não há tendência de reversão nessas estatísticas. Além disso, não existem imobiliárias na Suíça especializadas em imóveis para locação, o que significa que todos precisam procurar uma acomodação adequada por conta própria. Isso é particularmente difícil para quem procura seu primeiro apartamento, não está familiarizado com o processo ou não tem contatos locais.

O processo de locação de imóveis

Diante desses números, encontrar um apartamento livre e na região de interesse é uma sorte por si só. No entanto, é apenas o início da saga. A alta procura faz com o que o processo de locação mais se pareça com os de contratação para uma vaga de trabalho. Em alguns casos há, inclusive, seleção para se ter o direito de visitar o imóvel vago.

A celebração da assinatura do contrato, pode exigir do interessado mais do que a entrega dos documentos formais usuais. Além da consulta no Betreibungsregister – orgão que documenta processos de cobrança de dívidas e execuções judiciais – em geral envia-se também um dossiê de candidatura, no qual o candidato justifica o seu interesse pelo imóvel. O propritário ou a administradora do imóvel analisa os documentos e escolhe então o futuro inquilino; o eleito que cumpre todos os critérios desejados, os quais podem incluir ter animais de estimação e/ou tocar um instrumento musical.

Mobilidade regional

Talvez por todos esses motivos, as caixas de mudanças não costumam se deslocar por longos trajetos na Suíça. Uma análise dos dados do BFS de 2013 a 2024, divulgada pela SRF (empresa suíça de rádio e televisão), mostrou que quase três em cada quatro pessoas que mudam de residência, permanecem dentro de seu cantão e apenas 15% se mudam para além da fronteira do cantão. Em toda a Suíça, a média de deslocamento é de apenas 12,9 quilômetros.

A cidade de Zurique detém o maior poder de atração de novos moradores dentre todas os municípios da Suíça. Mas com apenas 0,48% dos imóveis vagos, conseguir um bom apartamento a um preço razoável em Zurique exige muita paciência e algum nível de abdicação. A combinação bom, bonito e barato – na contramão das estatíticas – fez suas malas e se mudou para bem longe da cidade.

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A taxa de referência suíça é calculada e publicada trimestralmente pelo Escritório Federal de Habitação (BWO). Simplificando, trata-se da taxa média juros de hipoteca que os bancos na Suíça cobram pelos seus financiamentos. Para calculá-la, o BWO baseia-se nos dados do Banco Nacional Suíço (SNB), o qual registra as taxas de juros de todas as principais hipotecas nacionais dos bancos, para calcular uma média ponderada dessas taxas, a qual é arredondada para o quarto de ponto percentual mais próximo.

Por que isso é importante para os inquilinos?

Porque a taxa de referência influencia diretamente o valor dos aluguéis. Quando a taxa sobe, os proprietários podem aumentar o aluguel, já que seus custos de financiamento também aumentaram — e é exatamente isso que eles fazem. Por outro lado, quando a taxa de referência cai, os inquilinos podem solicitar uma redução do aluguel, porém isso não acontece automaticamente. Cada inquilino precisa agir ativamente e exigir, por escrito, a redução no valor do aluguel.

O que isso significa na prática para o valor do aluguel? Um aumento ou redução da taxa de referência em 0,25 pontos percentuais corresponde a um ajuste de aproximadamente 3% no aluguel (esse percentual pode variar um pouco dependendo do valor da taxa).

Redução de 1,50% para 1,25%

Em setembro de 2025, o BWO anunciou que a taxa de referência caiu de 1,50% para 1,25%. O que isso significa? Por exemplo, para um apartamento médio de 3 quartos (4,5 cômodos) na cidade de Zurique, com um aluguel mensal líquido de 3.500 CHF, a redução no aluguel seria de cerca de 100 CHF, caindo para aproximadamente 3.400 CHF por mês. O novo valor do aluguel passa a valer somente a partir do próximo prazo possível de rescisão do contrato.

Aluguéis estáveis?!

Desde sua introdução em 2008, a taxa de referência tem apresentado uma tendência geral de queda. Naquela época, estava em 3,50%. Mais recentemente, foi reduzida em março de 2025, de 1,75% para 1,50%. Contudo, teve aumentos em dezembro de 2023, de 1,50% para 1,75%, e em junho de 2023, de 1,25% para 1,50%.

Como a taxa de referência é arredondada e só pode ser ajustada a cada três meses, as variações nas taxas hipotecárias não impactam imediatamente os aluguéis, mas sempre com algum atraso. Isso proporciona uma certa segurança de planejamento para proprietários e inquilinos. No entanto, não se pode dizer que os aluguéis sejam totalmente estáveis. A cada redução ou aumento da taxa, uma das partes — proprietário ou inquilino — pode solicitar um ajuste no valor do aluguel. Por isso, são enviadas inúmeras cartas e contratos atualizados.

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