Referenzzinssatz – was ist das eigentlich?

Der Schweizer Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (= BWO) ermittelt und publiziert. Vereinfacht gesagt ist er der durchschnittliche Hypothekarzins, den Banken in der Schweiz für ihre Kredite verlangen. Um ihn zu berechnen stützt sich das BWO auf Daten der Schweizerischen Nationalbank (= SNB), die die Zinssätze aller grösseren inländischen Hypothekarforderungen der Banken erfasst und daraus einen gewichteten Durchschnittszins berechnet, der dann kaufmännisch auf das nächste Viertelprozent gerundet wird.

Warum ist das für Mieter wichtig?

Weil der Referenzzinssatz direkt beeinflusst, wie hoch die Mieten sind. Wenn der Zinssatz steigt, dürfen Vermieter die Mieten anheben, da ihre Finanzierungskosten ja ebenfalls höher sind. Und genau das tun die Vermieter auch. Umgekehrt gilt: Wenn der Referenzzinssatz sinkt, können Mieter eine Senkung der Miete verlangen – allerdings passiert das nicht automatisch. Jeder Mieter muss selbst aktiv werden und die Senkung vom Vermieter einfordern.

Für den Mietzins bedeutet das konkret: Eine Erhöhung oder Senkung des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte entspricht einer Mietzinsanpassung von etwa 3% (je nach Höhe des Zinssatzes variiert der Prozentwert leicht).

Senkung von 1.50% auf 1.25%

Im September 2025 hat das BWO bekannt gegeben, dass der Referenzzinssatz von 1.50% auf 1.25% gesunken ist. Was heisst das nun? Ein Beispiel: Für eine durchschnittliche 4.5-Zimmerwohnung in der Stadt Zürich mit einer monatlichen Nettomiete von 3’500 CHF sinkt die Miete um etwa 100 CHF auf rund 3’400 CHF pro Monat. Die neue Miete gilt allerdings erst ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin.

Stabile Mieten?!

Seit seiner Einführung im Jahr 2008 ist der Referenzzinssatz tendenziell eher gesunken. Damals lag er bei 3.50%. Zuletzt wurde er im März 2025 von 1.75% auf 1.50% gesenkt. Allerdings wurde er im Dezember 2023 von 1.50% auf 1.75% und im Juni 2023 von 1.25% auf 1.50% erhöht.

Da der Referenzzinssatz gerundet wird und sich überhaupt nur alle 3 Monate ändern kann, schlagen sich Schwankungen der Hypothekarzinsen nicht sofort auf die Mieten nieder, sondern immer etwas verzögert. Das sorgt für eine gewisse Planungssicherheit bei Vermietern und Mietern. Trotzdem kann man nicht unbedingt davon sprechen, dass die Mieten stabil sind. Bei jeder Senkung bzw. Erhöhung des Referenzzinssatzes kann eine der beiden Seiten – Vermieter oder Mieter – eine Anpassung der Miete verlangen. Es werden deshalb unzählige Briefe verschickt und Verträge aktualisiert.